De økonomiske modeller har ikke været særligt gode til at fange effekten af de nye låneformer, der gav boligejeren større likviditet, fordi modellerne er opstillet på en sådan måde, at denne likviditetseffekt kun spiller en mindre eller slet ingen rolle.
Afskaffer man den frie adgang til F1 lån, så rammer man altså ikke kun de familier, der ellers ville vælge F1 lån ved køb eller refinansiering. Man rammer samtlige boligejere, fordi de vil få et prisfald på deres bolig, og prisfaldet vil sætte ind med det samme. Dette prisfald vil resultere i flere "sorte huse", hvor gælden vil overstige prisen, og det kan isoleret set udløse flere tvangsauktioner.
Prisfaldet kan også dæmpe det danske privatforbrug, fordi husholdningerne oplever, at de bliver fattigere, når boligformuen smuldrer, dette kalder man "realkasseeffekten".
Endelig vil det ramme byggeaktiviteten, fordi de gamle huse bliver endnu billigere og udkonkurrerer nybyggeriet – dette konkurrenceforhold mellem nyt og gammelt kaldes "Tobins Q" og er et nøglebegreb for boligøkonomer i analysen af boligmarkedet. Falder boligprisen, så betyder det mindre nybyggeri af parcelhuse og ejerlejligheder og mindre aktivitet ved boligforbedring.
Hvis vi griber ind nu for at dæmpe fremtidig volatilitet (let bevægelighed, red.) på boligmarkedet, er det så utænkeligt, at vi i en fremtidig situation vil gribe ind og lempe reglerne igen, fordi der bliver behov for at stimulere boligmarkedet? Risikerer vi at komme ind i et politisk regime, hvor vi bruger realkredittens lånegrænser og lånetyper i konjunkturpolitikken til en form for stop and go politik?
Sporene skræmmer her, man kan blot tænke på Kartoffelkurens mixlån, der i 1986 tilsammen med skattereformen og afmatningen holdt boligmarkedet i et jerngreb og gav os en 7-årig periode med svag vækst.
Hvis vi stod i den situation, at vi krisen var ovre, og vi kunne vente nye boligprisstigninger, så var der logik i at drøfte, hvordan vi undgik en ny boble. Men dette er ikke vor situation. Det er ren og skær ønsketænkning. Tværtimod står vi i en situation, hvor der er risiko for 10 – 15 procent yderligere fald i boligpriserne.
Parkering af skatten
Det vil man kunne høre ved at konsultere boligøkonomerne, og senest har også Det Økonomiske Råd kastet sig over problemstillingen og analyseret det ud fra andre metoder end de sædvanlige økonomiske modeller, der har vist deres begrænsninger udi forudsigelsens kunst.
Det Økonomiske Råd når frem til samme konklusion som boligøkonomerne, at boligpriserne er overvurderede i Danmark. Faren for et nyt tilbageslag på boligmarkedet er særdeles reelt, og i den situation er det ikke videre genialt at drøfte tiltag, der vil gøre markedet mere nervøst her-og-nu, og som vil ramme dobbelt hårdt, hvis vi senere ser en ny rentestigning.
Det betyder, at også en diskussion om beskatningen af ejerboliger bør parkeres. Danmark har netop fået en skattereform, der fortsat er under indfasning, og som nedsætter skatteværdien af renteudgifter. De fleste økonomer vil medgive, at denne skattereform næppe bliver den sidste i rækken. De samme økonomer vil pege på, at et fremtidigt dansk skattesystem må omlægges, hvis det skal sikre den danske velfærd.
Skatten på arbejde må naturnødvendigt ned. Det kræver, at skatteprovenuet hentes andre steder, og økonomer elsker at pege på boligområdet. Dette er simpelthen god latin for økonomer. Det forekommer dog rimeligt at pege på fire simple forhold, som alle kan forstå uanset baggrund, og som bør afklares, før diskussionen om boligbeskatningen blusser op på ny.
Risikabel gambling
For det første bør den seneste skattereform først være fuldt indfaset, og effekten absorberet i ejerboligmarkedet.
For det andet, så bør vi have en bedre indsigt i, hvordan boligpriserne dannes, og ikke mindst hvordan boligprisbobler opstår, således at vi ikke famler i blinde. Denne selvransagelsesproces er i gang i dag i det økonomiske miljø, men den er ikke færdig. Det er gambling, såfremt man griber ind i mekanismer, man ikke til fulde forstår.
For det tredje, så bør en ændring i beskatningen på boligmarkedet afvente, at dette marked har rejst sig, og der på ny er vækst i boligpriserne, så man ikke risikerer at slå benene væk under markedet og udløse nye voldsomme prisfald.
For det fjerde, så bør et indgreb mod én del af boligmarkedet følges op af tiltag overfor andre dele af boligmarkedets delmarkeder, da man ellers forrykker balancen mellem disse delmarkeder. En diskussion om boligbeskatning må tage afsæt i en helhedsbetragtning for alle boligtyper.
pdf version