Boligejernes psykologi har reddet os fra en ny boble

Boligpriser

Sund sans og en god portion pessimisme blandt danske boligejere har forhindret en ny boligboble under perioden med meget lave boligrenter. Det mener Curt Liliegreen, direktør i Byggeriets Evalueringscenter og dermed leder af Realdanias forsøg på at opbygge viden om dansk boligøkonomi.

Han har en fortid som cheføkonom i Dansk Byggeri og direktør i Byggeriets Evalueringscenter og betragtes som en af Danmarks mest kyndige boligøkonomer.

»Forventninger og psykologi spiller en rolle for boligpriserne. Det har vi lært af krisen, og det er også det, vi heldigvis ser nu, hvor renterne er rekordlave,« siger Curt Liliegreen,

»Vi kan ikke kun se på eksempelvis renten, ledigheden og prisen for at bygge helt isoleret, når vi diskuterer boligpriserne. Og det skal vi være glade for lige nu. Hvis det ikke var, fordi de danske boligejere havde sund sans og en god portion pessimisme, så ville de nuværende lave renter kunne have skabt en ny boligboble. Den gode nyhed er, at det har vi undgået indtil nu,« siger Curt Liliegreen.

»Der er en farlig tendens til at ville forsøge at forenkle og forsimple udviklingen i boligpriser til et spørgsmål om renten og ledigheden. Vores analyser viser, at danskerne faktisk har mere indsigt i de her ting og faktisk følger med i den overordnede økonomiske udvikling. Det er positivt. Det er til gengæld bekymrende, at den historiske prisudvikling ser ud til at spille en stor rolle for boligejernes vurdering af boligpriserne. Det er farligt, hvis boligejerne tror, at priserne stiger i morgen, fordi de er steget i går,« siger Curt Liliegreen.

På hans kontor står bl.a. Robert J. Shillers »Irrational Exuberance«, hvori Shiller analyserer perioden fra 2003-2007 – hvor huspriserne globalt eksploderede og af Shiller blev kaldt for »raketten«, fordi huspriserne aldrig i den økonomiske historie var steget så kraftigt. Og han frygtede på linje med andre økonomer de økonomiske og finansielle konsekvenser af et kraftigt prisfald.

»Raketten handler ikke kun om indførelsen af afdragsfrie lån og nye lånetyper. Udviklingen var et produkt af mange forhold,« siger Curt Liliegreen, som dermed uddyber sin bekymring for, at husejerne lader sig forblænde af fortidens boligprishop og det fortsat høje niveau for boligpriserne.

Pas på med rentedrøm

»Vi må være på vagt over for en forestilling om, at renterne forbliver lave for evigt, og vi må være på vagt over for, om boligejerne luller sig i en falsk tillid til, at staten vil redde dem, hvis der igen opstår finansiel uro. Vi skal forstå psykologien. Jo flere danskere, der tager risikable lån, jo mere vil de føle sig sikre på at blive reddet. Og den viden vil blive kapitaliseret over i huspriserne,« fastslår Curt Liliegreen.

»Irrational Exuberance« er svær at komme uden om som et vigtigt indlæg i debatten om huspriserne, fordi den allerede inden finanskrisen i 2008-2009 mindede verden om, at noget var helt galt med boligpriserne globalt.

Siden kom bogen »Animal Spirits« – der også står på Liliensgreens hylder – som Robert J. Shiller skrev sammen med nobelpristageren George Akerlof, og med den bog det egentlige opgør med de seneste årtiers forestilling om, at boligejere, forbrugere og virksomheder er styret af en grundlæggende fornuft. Nej, siger Akerlof og Shiller.

Begge bøger, som Liliegreen fremhæver, er moderne klassikere, om end de har været genstand for en del debat blandt danske og internationale økonomer, fordi der er uenighed om, hvad psykologi egentlig betyder for priserne på især aktier og huse.

Boligøkonomisk videncenter blev etableret i september 2009 og støtter – foruden organisationens eget arbejde med at skabe ny viden om boligøkonomi og boligmarkeder – en række forskningsprojekter om, hvad der bestemmer boligpriser og konverteringsadfærd.

thomas.bernt.henriksen@borsen.dk

Illustrationstekst:

GRAF: Boligejere følger faktisk den økonomiske udvikling. Hvad tænker danskerne på, når de udtaler sig om deres forventninger til boligpriserne.

Se avisens forside i pdf
Se avisens artikel i pdf