Nationalbankens forslag om at udfase afdragsfriheden på boliglån og sætte ejendomsskatterne fri af skatteloftet vil påvirke boligpriserne negativt, lyder vurderingen fra flere eksperter. Bankens nye udspil er blot det seneste af en lang række forslag, som skaber tvivl om boligejeres fremtidige økonomi og dermed undergaver boligpriserne

AF THOMAS BERNT HENRIKSEN OG DORTHE BACH
Bolig
Håbet om en vending i boligpriserne fortoner sig. Efter at Nationalbanken i går lancerede det seneste i rækken af forslag, som vil gøre det dyrere for husejerne at betale terminerne og boligskatterne, peger flere førende boligøkonomer på, at debatten om låneformer og skat skaber usikkerhed blandt landets boligejere og dermed om huspriserne.
Det er blot få dage side, at regeringens Vækstforum spillede ud med et forslag om at finansiere lavere skat på arbejde gennem højere skat på boliger. Derudover har der igennem de seneste måneder været vedvarende diskussion om en afskaffelse af korte rentetilpasningslån, en fjernelse af rentefradraget og konsekvenserne af stigende renter for boligpriserne.
»Diskussionen har en negativ effekt, fordi der opstår nervøsitet. Alle forslagene har en tendens til at forøge ydelsen og gøre det dyrere at sidde i boligen. Effekten skal ikke overvurderes så længe det foregår på et diskussionsniveau, men effekten er klart negativ,« siger lektor og boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet.

Mindre prisfald i vente
Prisen for et mere stabilt boligmarked og en mere stabil økonomi er en udfasning af afdragsfrihed og væk med skatteloftet, mener Nationalbanken. Direktør Nils Bernstein advarede i går også om , at nye internationale kapitalregler nødvendigvis vil føre til ændringer i adgangen til at optage korte rentetilpasningslån.
Ifølge Nationalbankens egne beregninger har indførelsen af afdragsfrie boliglån tilbage i 2003 været medvirkende til at puste boligboblen op forud for finanskrisen i 2008. Banken vurderer, at boligpriserne i dag ville være 25 pct. lavere, hvis der ikke var indført skattestop og afdragsfrihed.
Imidlertid vurderer banken også, at en afskaffelse af skattestoppet på ejendomsværdiskatten og en udfasning af afdragsfrihed kun vil udløse et mindre fald i boligpriserne frem mod 2015.
Den teori stiller sekretariatschefen for boligøkonomisk Videnscenter under Realdania, Curt Liliegreen, sig tvivlende overfor.
»At sige at skattestoppet og de afdragsfrie lån har skabt hele boblen, men nu kan vi bare gratis udfase begge dele – det er jeg skeptisk overfor. Der er mange mekanismer vi ikke forstår. Lige nu har vi ulykker nok, så der er ingen grund til at skabe flere,« siger Curt Liliegreen, som bakkes op af Morten Skak.
»Jeg tvivler på det regnestykke,« siger han.
Curt Liliegreen forklarer, at når nyheder såsom rentestigninger eller ændringer af realkreditregler bliver offentliggjort, så påvirker det boligejernes og -købernes forventninger til den fremtidige udvikling i boligmarkedet, og der sker en såkaldt »kapitalisering« af forventningerne, som kan være både negativ eller positiv«.
Ifølge nationalbankdirektør Nils Bernstein er fastfrysningen af ejendomsværdiskatten i 2004 og indførelsen af afdragsfrihed i 2003 blandt årsagerne til det hul, som dansk økonomi er i netop nu.
»Det bidrog til at forstærke opturen og nedturen i boligmarkedet. Nedturen blev kraftigere på grund af udviklingen i boligmarkedet,« siger han.

Reelt en bodsgang
Nationalbankens analyser indebærer reelt en bodsgang i forhold til, hvad banken mente op til indførelsen af de nye låneformer og afdragsfrihed.
»Det er vigtigt, at man har kapacitet til at blive klogere. Man kan se i vores publikationer, at vi advarede om udviklingen, men vi har ikke set det som klart som nu. Det er ærgeligt, at man ikke så det tidligere,« siger Nils Bernstein, der mener boligmarkedet har stabiliseret sig.
Curt Liliegreen mener, det er en postgang for tidligt at erklære boligkrisen for død og begynde spekulationerne i hvordan en ny boligkrise foregribes. Stiger olieprisen som følge af uroen i Mellemøsten, eller dumper jordskælvet og atomkrisen i Japan huspriserne dramatisk i Tokyo, så der udbryder panik på de finansielle markeder, så er det danske boligmarked stadig meget modtageligt.

Husk renterisikoen
»Forudsætter vi, at katastroferne i Japan og Mellemøsten udebliver, og vi ser en genrejsning af den internationale økonomien, så kommer truslen fra et helt andet sted. Nemlig i form af rentestigninger, som kan ramme de mange boligejere med variable lån hårdt, og det vil få boligpriserne til at falde. Signalerer man så, at afdragsfriheden vil blive udfaset, straffes folk dobbelt hårdt. I den situation vi er i nu, skal man skal være meget forsigtigt med at straffe boligmarkedet,« siger Curt Liliegreen.
Lektor og boligekspert ved CBS, Jens Lunde, mener, at Nationalbanken forsømmer at tage renterisikoen med i prognoserne.
»En del danskere er allerede fanget i en likviditetsfælde, og de har typisk både afdragsfrihed og rentetilpasningslån. Får vi en rentestigning, og de boligejere ikke længere kan betale af på lånet, så stiger antallet af tvangsauktioner. Får vi tvangsauktioner i større udstrækning, får det konsekvenser for både banker og realkreditsystemet. Jeg synes, det er dårlig vejledning af befolkningen, at man ikke fortæller befolkningen om de situationer og ikke forklarer, at har man rentetilpasning og/eller afdragsfrie lån, så skal man se at komme af med dem, såfremt man har en stor gæld,« siger Jens Lunde og understreger, at hele problemet med afdragsfrihed og rentetilpasning er den enorme popularitet begge lånetyper nyder.
I alt er knap 55 pct. af al realkreditgæld finansieret med afdragsfrihed. Over 40 pct. af alle udlån er afdragsfrie lån med variabel rente.

Hent artiklen som pdf