Der er behov for et grundigt eftersyn af realkredit- branchens selvopfundne tommelfingerregler, lyder konklusionen fra Bolig- økonomisk Videnscenter, som netop har afsluttet et kæmpe forskningsarbejde.
AF DORTHE BACH AF DORTHE BACH
Dur ikke. Væk. Skal man tro ekspert inden for boligfinansiering og sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter under Realdania, Curt Liliegreen, burde realkreditsektoren tage ved lære af prinsessen i eventyret om Klodshans, gnide øjnene – og granske sine selvopfundne tommelfingerregler for konvertering af fastforrentede boliglån.
»Fokus i realkreditbranchen har ikke været på at forny rådgivningskonceptet. Fokus har været på andre ting. Dels fordi konverteringsbølgerne har været så massive, så pengene er kommet på et sølvfad, dels fordi boligmarkedets overophedning for et par år siden nok har overskygget behovet for at forny rådgivningsparadigmet. Men trækker vi det hårdt op, så synes jeg, de har forsømt deres opgave. Jeg mener ikke, det er for uvenligt at sige, at her kunne godt være sket noget,« siger Curt Liliegreen .
Sammen med et forskerteam har han netop lagt sidste hånd på en 230 sider lang rapport, der har kortlagt danskernes konverteringsadfærd. Ikke mindst har eksperterne gået realkreditbranchens selvopfundne tommelfingerregler for, hvornår det kan betale sig at konvertere fastforrentede lån, efter i sømmene. Og resultatet talte langtfra til reglernes gunst.
Virker isoleret set
Reglerne tæller blandt andet budskabet om, at der mindst skal være mulighed for at hoppe 2 procentpoint på kuponrenten, og at et nyt lån altid skal være over kurs 95, før det kan betale sig at konvertere.
»Isoleret set, så virker tommelfingerreglerne, men de tager ikke hensyn til risikoen ved, at markedet forandrer sig. De virker meget ud fra en her og nu-betragtning,« siger Curt Liliegreen.
Han forklarer, at det især i perioden 1995 til 2005 ikke har været nogen god fidus for boligejerne at lytte til reglerne.
»Fordelene og ulemperne ved tommelfingerreglerne er deres enkelthed. For det første er reglerne nemme at huske og forstå, derfor er de også nemme at rådgive ud fra, hvilket er ret afgørende rent kommunikativt. Det ville være noget vanskeligere at forklare vores matematiske modeller. Samtidig er der gradvist kommet en utrolig rigdom inden for forskellige produkter i den seneste periode, og derfor har det ikke været så tydeligt, at tommelfingerreglerne nu er forældede. Jeg tror, man er blevet lullet lidt i søvn, fordi forandringerne ikke er sket med et hug, men er kommet gradvist,« siger Curt Liliegreen.
Sammen med sit forskerteam har han udviklet en matematisk model, der tager højde for alle mulige scenarier såsom rentestigninger, rentefald og generelle makroøkonomiske ændringer.
Håber på redskab
Modellen søger både at begrænse boligejernes restgæld og månedlige boligydelse. Curt Liliegrens håb er, at realkreditinstitutterne tager modellen og forskningsresultaterne til sig og videreudvikler et håndterbart digitalt rådgivningsredskab.
Adm. direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft kalder konklusionerne i Boligøkonomisk Videnscenters rapport for »fornuftige nok«, men forudser problemer med at få den almindelige dansker til at bruge en matematisk model til at styre boliglånet.
»Der er så meget psykologi forbundet med boliglån, som er svær at komme ud over. Eksempelvis så vi sidste forår, at det fastforrentede 4 pct. lån lå rigtig godt i kurs, og på mange måder er et fornuftigt lån, men alligevel valgte langt de fleste låntagere at tage et rentetilpasningslån, hvor renten lige nu er lavere. Det viser, at låntagerne først og fremmest har fokus på deres likviditet her og nu,« siger Karsten Beltoft.
Den konklusion er cheføkonom i Nykredit John Madsen helt på linje med:
»Matematiske modeller for rådgivning kan være teoretisk spændende og indgå som hjælpeværktøjer, men de kan ikke stå alene. Det springende punkt er, når teorierne skal omsættes i praksis. Her er det helt afgørende, at låntagerne ikke føler, at den sunde fornuft ender i en »sort boks«. Men der er ingen tvivl om, at når de teoretiske modeller kan omsættes til ordentlige og forbrugervenlige modeller, så vil vi gerne være med blandt de første til at bruge dem i rådgivningen,« siger John Madsen.
dorthe.bach@borsen.dk
Se pdf version
Se mere på side 6