Tre ud af fire boligejere frygter ny krise
Uanset hvor boligejerne ser hen, lurer nye farer. De er fanget mellem frygten for en ny krise og frygten for rentestigninger. En analyse fra Danske Bank viser, at en stigning i renten på blot 1 procentpoint vil kappe 10 pct. af boligpriserne
AF THOMAS BERNT HENRIKSEN
Konjunktur
Rekordlave renter giver danske boligpriser kunstigt åndedræt, vurderer en række af landets førende boligøkonomer. Bag ved de eventyrligt lave renter gemmer sig imidlertid en barsk realitet for de danske boligejere, som er, at boligpriserne fra én kant trues af frygten for nye kriser blandt boligejerne og fra en anden kant trues af udsigten til stigende renter.
En måling, som Boligøkonomisk Videncenter har foretaget blandt et repræsentativt udsnit af landets boligejere, viser, at 72 pct. af dem mener, at der er risiko for en krise af samme omfang som finanskrisen inden for de kommende 10 år. Krisefrygten er vokset siden juni, hvor det var to ud af tre boligejere, som frygtede en gentagelse af finanskrisen.
»Vi kan ikke sige, at det danske boligmarked er bundet endnu. Vi befinder os formentlig på en trappeafsats, hvor enten en skuffende økonomisk udvikling eller stigende renter kan igangsætte et nyt fald i boligpriserne,« siger Curt Liliegreen, chef for Boligøkonomisk Videncenter og en af Danmarks mest ansete boligeksperter.
Stigninger kommer
Danske Bank vil i dag fremlægge en ny analyse af det boligmarkedet, som viser, at det nuværende niveau for de danske boligpriser vil være uholdbart, så snart renten begynder at stige.
Ifølge banken vil en stigning i renten på 1 procentpoint kappe 10 pct. af boligpriserne. Analysen viser også, at den 30-årige rente i øjeblikket er 1,5 procentpoint lavere end normalt, mens den korte rente er 2 point lavere end normalt.
»Rentestigninger truer måske ikke lige med det samme, men de lurer et sted ude i horisonten. Den lave rente holder i øjeblikket en hånd under boligpriserne, men heroverfor står, at den økonomiske krisefrygt holder effekten af de lave renter i skak,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er seniorøkonom i Danske Bank og forfatter til den nye analyse om boligpriserne.
Erkendelsen af de stærke kræfter, som fremadrettet vil holde danske boligpriser i skak, er først ved at gå op for de danske boligejere.
Sidelæns udvikling
De løbende målinger, som Greens Analyseinstitut foretaget for dagbladet Børsen hver måned, viser, at tilliden til boligmarkedet for alvor begyndte at vokse fra slutningen af sidste år indtil maj i år.
Her mente 57 pct. af danskerne, at boligpriserne ville stige i løbet af det kommende år, men siden er optimismen aftaget, og det er nu under halvdelen, 46 pct., som forventer stigende huspriserne.
I går viste et nyt husprisindeks fra ejendomsmæglerkæden Home, at boligpriserne bevægede sig sidelæns i august, og peger på, at de danske boligkøbere stadig er tilbageholdende:
»Tilliden til boligmarkedet mangler lige et nøk mere opad,« vurderer ejendomsmæglerkæden Home.
»Et af de store spørgsmål er, hvornår og hvor hurtigt renten stiger, og hvor kraftig den økonomisk forbedring bliver, som vil kunne modvirke noget af den negative renteeffekt,« siger Christian Hilligsøe Heinig. I øjeblikket forventer de fleste økonomer, at renterne forbliver lave langt ind i 2011.
Såfremt stigningen i renten ledsages af et fald i ledigheden, vil det nemlig kunne dæmpe, men ikke ophæve, faldet i boligpriserne.
Danske Banks beregninger viser, at hvis højere vækst sænker ledigheden, vil boligpriserne falde med godt 6 pct. i stedet for 10 pct. Det hører imidlertid med til historien, at boligejerne ikke kan regne med, at ledigheden er begyndt at falde, når renten er steget. Erfaringen viser, at arbejdsmarkedet er noget af det sidste, der vender, når væksten vender tilbage.
Stor usikkerhed
De seneste prognoser fra regeringen og Nationalbanken illustrerer den betydelige usikkerhed om boligpriserne.
Både regeringen og Nationalbanken forventer en lille vækst i huspriserne i de kommende to-tre år, hvilket dækker over et realt prisfald, når der tages højde for inflationen. Nationalbanken erkender i sin nye prognose, som blev offentliggjort i går, usikkerheden om huspriserne.
»Det store udbud af huse til salg vil på kort sigt presse salgspriserne. Udbudspuklen sætter formentlig en snæver grænse for, hvor meget priserne på boliger kan stige på kort sigt. En normalisering af renteniveauet vil lægge et yderligere nedadrettet pres på boligpriserne,« skriver banken.
Krisebevidste
Ud over risikoen forbundet med udsigten til at renten på et tidspunkt skal i vejret, afslører analyserne fra Boligøkonomisk Videncenter en langt større krisebevidsthed blandt boligejere end hidtil antaget.
»Det forsigtige syn på boligpriserne er bredt funderet. Uanset om vi spørger yngre boligejere eller boligejere, som kan huske bolignedturen efter kartoffelkursen i 1986, er det samme andel, som frygter en ny krise,« siger Curt Liliegreen.
Lektor og boligekspert Jens Lunde fra CBS har flere gange givet udtryk for, at de danske boligpriser er ca. 15 pct. overvurderet. En vurdering, der flugter med Danske Banks analyse, når der tages højde for det ekstraordinært lave renteniveau.
thomas.bernt.henriksen@borsen.dk
Illustrationstekst:
»Vi befinder os på en trappeafsats, hvor enten en skuffende økonomisk udvikling eller stigende renter kan igangsætte et nyt fald i boligpriserne,« siger Curt Liliegreen. Arkivfoto: Steven Achiam
GRAFIK: Danske boligejere frygter ny krise.
GRAF: Rentestigninger slår hårdt igennem på huspriserne. Effekten på huspriserne over en femårig periode (pct.) Stigning i renten i procentpoint.
GRAF: Krise- og rentefrygt holder boligpriser i et jerngreb. Forventet udvikling i kontantprisen på huse, pct., år-år. 2004 - 2012.
Her er forsiden fra avisen i pdf
Her er artiklen fra avisen i pdf