Baggrund for projektet

Med rapporten ”Realkreditrådgivning – et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverteringspraksis” har Boligøkonomisk Videncenter (BVC) under Realdania lagt op til en diskussion om grundlaget for den rådgivning, boligejeren får, når han konverterer realkreditlån.

Konvertering af realkreditlån har været en dansk ”nationalsport” og har stor betydning for den enkelte families privatøkonomi. På baggrund af nogle simple tommelfingerregler i lånemarkedet og gode råd fra deres bankrådgiver har hundredtusinder af danskere i de senere år kastet sig ud i en eller flere af konverteringens tre discipliner:

- nedkonvertering til en lavere kuponrente for at reducere ydelsen
- opkonvertering til en højere kuponrente for at nedbringe restgælden på lånet
- skrå konverteringer hvor der konverteres mellem fast forrentede og variabelt forrentede lån

Ofte forløber konverteringerne som lidt af en lemminge-effekt, i store konverteringsbølger, efter at boligejerne i dagspressen har hørt cheføkonomer fra banker og realkredit udtale sig om fordelene ved låneomlægninger netop nu, ellers fordi den enkelte har oplevet, at arbejdskollegerne taler om deres egne konverteringer.

Nogle gange påvirkes konverteringsovervejelser af prognoser om renteudviklingen. Den slags prognoser rækker normalt 3 måneder til 12 måneder frem i tiden. I gennemsnit beholdes et realkreditlån imidlertid i 5 til 8 år. Derfor er en kortsigtet renteprognose ikke nok som grundlag for konverteringer. Ydermere har en gennemgang af 366 danske renteprognoser fra perioden 2005 - 2010, som BVC tidligere satte P A Consulting til at udføre i oktober 2010, vist, at der er store fejl i disse prognoser – renten er og bliver en usikker størrelse.

Tommelfingerregler om konvertering

Når konverteringsovervejelserne skal videre mod realisering, vil boligejeren i sin bank/realkreditinstitut blive konfronteret med nogle typiske tommelfingerregler. De er kun vejledende, men i praksis bliver de ofte styrende i processen. For de er simple, lette at forstå og huske. For eksempel at restgælden skal være mindst en halv million, før konvertering betaler sig, at restløbetiden skal være mindst 10 år o.s.v.

Låntageren præsenteres i sit pengeinstitut for forskellige typer af låneprodukter med beregninger af deres ydelsesforløb. Hos enkelte institutter og uafhængige rådgivere præsenteres låntageren også for konsekvensberegninger af, hvad der sker, hvis renten ændrer sig i forskellig retning. De fleste afholder sig fra at fremlægge konkrete renteprognoser i rådgivningssituationen. 

Der er næppe tvivl om, at dette har fungeret fint for mange. Spørgsmålet er, om det har fungeret lige godt for alle, og om reglerne har kunnet følge med den vældige produktinnovation på realkreditområdet. Og fordi systemet har fungeret fint for mange, så er det ikke ensbetydende med, at det ikke kan forbedres.

Svaret på, om reglerne er tidssvarende, giver næsten sig selv med det samme, for der eksisterer ikke tommelfingerregler, der dækker lån med variabel rente som det populære F1 lån. Alene af den grund kunne reglerne godt tåle et eftersyn. Spørgsmålet er også, om der er tilstrækkelig fokus på omkostningerne ved konvertering, om der er en tilstrækkelig høj grad af individualitet over rådgivningen, altså om den enkelte låntagers risikovillighed (og økonomiske råderum) og hans tidshorisont bliver inddraget. Det kan tommelfingerreglerne ikke i sig selv, og disse øvrige hensyn må derfor forudsættes tilgodeset gennem pengeinstituttets eller realkreditinstituttets personlige service. En service som nok mange gange er ok, men i nogle situationer måske farvet af at de pågældende ikke er 100 % uafhængige rådgivere, men har en vis egeninteresse, da konverteringen for dem også er en kilde til indtægter.

 

 

En kritisk analyse: “Realkreditrådgivning – et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverteringspraksis”

Da konverteringsbølgerne i Danmark alene i de sidste 15 år har haft et omfang, der gør dem til en samfundsøkonomisk faktor, har BVC taget initiativ til og finansieret et forskningsprojekt, der har evalueret den eksisterende konverteringspraksis og holdt den op mod de bedste alternative værktøjer, som moderne matematisk-økonomisk forskning kan præstere. Arbejdet blev igangsat i foråret 2010, og er afrapporteret i marts 2011 i en rapport, der er frit tilgængelig på videncentrets hjemmeside på www.bvc.dk.

Modellen bygger på, at boligejerens periodeomkostninger skal minimeres alt afhængig af boligejerens risikoprofil. For en boligejer, der frygter risiko (han er risikoavers) betyder det, at hvis man forestiller sig alle mulige fremtidige rentescenarier, så skal modellen sikre, at boligejerens valg af lån ikke går helt galt. Der regnes på 200 mulige fremtidige rentescenarier, og det er de 5 % af scenarierne med de højeste omkostninger, der betragtes som ”helt galt”. Modellen skal sikre, at de gennemsnitlige omkostninger på disse 5 % bliver så lave som mulige. Modellen forsynes med detaljerede oplysninger om låntagerens nuværende lån, omkostningerne ved at konvertere realkreditlån, og derefter med oplysninger om rente og kursudvikling på en lang række realkreditlån nu og i de kommende år. Modellen finder så frem til, om boligejeren skal beholde sit lån eller skifte et ud med et andet. I hvert af de mange rentescenarier indgår der rente og kurs på en lang række forskellige realkreditlån.

Hvordan er det så gået for en forsigtig boligejer, der vil have fastforrentede lån, og som følger tommelfingerreglerne om konvertering? Et tilbageblik over perioden 1995 til 2005 viser, at der i denne periode ikke har været fordele i at følge tommelfingerreglerne. En typisk familie, der er startet i 1995 med et finansieringsbehov på 2 mio. kr. vil ved slavisk at følge reglerne ende med en restgæld i 2005 på 2.310.000 kr. Familiens ydelse vil være reduceret fra 33.300 kr. i kvartalet til 31.300 kr. i kvartalet, men besparelsen er købt gennem en forhøjelse af restgælden. Havde man i stedet for fulgt den optimeringsmodel, der er udviklet i forbindelse med projektet, ville man være endt med en restgæld på kun 1.887.000 og en kvartalsydelse på blot 29.000 kr. Det sker vel og mærke også uden at bruge flexlån. Hvorfor nu det?

Årsagen er, at man ved at bruge modellen frem for tommelfingerreglerne får en bedre timing af konverteringerne og en mere aktiv brug af opkonverteringer. Beregningerne i rapporten antyder, at de danske boligejere som helhed kunne have sparet/tjent milliarder af kroner med et andet rådgivningskoncept.

Kan rådgivningen fornyes?

 

Det har ikke været meningen med BVC-rapporten, at de anvendte matematiske modeller skulle omsættes til praktisk rådgivning. Det er ikke formålet med Videncentret at foretage rådgivning af de enkelte boligejere. Den sidste del af arbejdet med at gå fra modeller og over til de praktiske værktøjer må være op til den finansielle sektor selv eller til de uafhængige rådgivere på boligmarkedet. Videncentret agerer fødselshjælper i processen og der er to mulige udgange hertil:

1. Giv tommelfingerreglerne et serviceeftersyn og et ”facelift”

Den første udgang er en pragmatisk løsning. Den indebærer, at man beholder tommelfingerregler, for de er psykologisk rigtige, da de er lette at forklare. Reglerne skal blot ajourføres, og her kan man blandt andet hente inspiration fra en rapport som den, videncentret har lavet.
En af anbefalingerne fra rapporten er, at boligejeren ikke kun har ét lån, men sammensætter sine lån i en portefølje af flere lån, på samme måde som når man investerer i aktier. Det giver kun mening for boligejere med realkreditlån af en vis størrelse.
En anden anbefaling til selve rådgivningssituationen er, at rådgivningen ikke skal tage afsæt i de konkrete realkreditprodukter, men derimod i låntagerens situation. Låntageren har interesse i en bestemt profil for betalingsstrømme, det vil sige ydelsens og restgældens udvikling. Først når denne interesse er afklaret, er det relevant at begynde at diskutere de konkrete låneprodukter, som rådgiveren vil præsentere. Hvis rådgivningen starter med at handle om forskellige realkreditprodukter, bliver det let for teknisk og forvirrende for boligejeren.
En tredje anbefaling er, at risiko skal kvantificeres, der skal altså sættes tal på risikoen. Det er ikke nok, hvis rådgiveren taler om, at risikoen kan være større eller mindre, og at risikoen afhænger af en fremtidig rente, som ingen alligevel kan kende. For at afdække risikoen, bør boligejeren præsenteres for konsekvensberegninger af, hvad der sker, såfremt renten stiger/falder i de kommende år. Dette er især relevant, hvis lån med variabel rente skal behandles under tommelfingerreglerne, hvor der i dag ikke er regler herfor.

 

2. Udvikling af modeller til rådgivning af kundegrupper med samme lånetype og risikoprofil

Den anden udgang indebærer, at man som noget nyt begynder at anvende komplicerede modeller til at understøtte beslutningstagningen omkring lånevalg. For at det kan få sin gang på jorden, så skal de komplicerede modeller gøres mere brugervenlige. Det vil for det første kræve, at der udvikles nogle tillægsprogrammer, og mere brugervenlige ”interfaces”. Dernæst kan man forestille sig, at modellerne anvendes til at rådgive ensartede grupper af boligejere med nogenlunde samme risikoprofil og samme type af lån. Lidt som når pensionskunderne i dag vælger, hvad for en risikoprofil, deres investeringer skal foretages i. En sådan service vil henvende sig til de mere kritiske realkreditkunder, der ønsker en egentlig konverteringsstrategi.

Begge løsninger kan i princippet eksistere side om side, Men det er løsning 1, der danner rammen for denne projektbeskrivelse, som et naturligt første skridt.

 

Problemformulering

I BVC-rapporten ”Realkreditrådgivning, et studie af danskernes valg af lån og konverteringspraksis” dokumenteres, at de eksisterende tommelfingerregler tilføjer låntagerne ingen eller meget begrænset værdi. Der bliver yderligere vist, at tommelfingerreglerne i praksis bliver fulgt af mange låntagere.

 

Formålet med dette projekt er at erstatte de eksisterende tommelfingerregler med et udvidet regelsæt. Regelsættet skal inkludere muligheden for skråkonverteringer og hensynet til horisont og risiko skal indgå eksplicit i rådgivningen. Det er et krav, at et sådant regelsæt ikke må være en sort kasse – intuitionen må ikke gå tabt. Der er derimod ingen krav, at regelsættet skal kunne følges uden beregninger i et computerprogram, så længe sådanne beregninger ikke forudsætter meget avanceret teknologi eller metodisk tilgang. Regelsættet skal således appellere intuitivt til realkreditanalytikere og rådgivere samt nemt kunne implementeres ved hjælp af almindelige programmeringsværktøjer.  

 

Den foreløbige analyse i BVC-rapporten har resulteret i følgende observationer hvad angår forbedrede konverteringsstrategier:

 

1.     Lånehorisonten skal inddrages i beslutningen om konvertering.

2.     Det kan betale sig at tænke i låneporteføljer – det er en god ide med delvise konverteringer.

3.     Opkonverteringer, herunder skrå opkonverteringer, spiller en væsentlig rolle i en forbedret konverteringsstrategi.

 

Tommelfingerreglerne i dag ser bort fra disse observationer. Det er derfor nærliggende at inddrage disse observationer i udviklingen af det nye regelsæt om konverteringsstrategier. Selvom ovenstående observationer giver intuitivt god mening, er det af afgørende betydning, at et udvidet regelsæt om konverteringer kommer med specifikke anbefalinger om tidspunktet for en konvertering samt konverteringsform og omfang. Det kræver en udtømmende statistisk analyse af tilstrækkeligt mange model-baserede konverteringseksempler for derved at kunne drage nogle generelle konklusioner.

 

BVC-rapporten viser, at model-baseret rådgivning klarer sig markant bedre end tommelfingerregel-baseret rådgivning. Men selvom de anvendte matematiske modeller i rapporten giver meget god intuition i forhold til formålet ved en konvertering, er der behov for, at intuitionen bag resultaterne af modellen kan forklares i hver enkelt konverteringssituation. Resultaterne skal kobles direkte mod de input, som modellen har modtaget for at komme til disse resultater. Når denne direkte kobling mellem input og outputsystematiseres som et regelsæt, kan man springe modellen over og blot bruge regelsættet i den aktuelle rådgivningssituation.

 

Regelsættet skal, med udgangspunkt i analyseopsætningen præsenteret i BVC-rapporten, kunne beviseligt klare sig bedre end de eksisterende tommelfingerregler.

 

Konsulenterne

Projektet udføres af direktør Claus Madsen, Fine Analytics og lektor, phd Kourosh Marjani Rasmussen fra DTU. Disse konsulenter var også forfattere på BVC’s første rapport om lånekonvertering. Resultatet af arbejdet skal dokumenteres i en rapport, der vil udgives af BVC. Rapporten vil være offentligt tilgængelig.

 

Styregruppe

Curt Liliegreen fra BVC og Claus Madsen og Kourosh Marjani Rasmussen fra FinE danner projektets styregruppe. Styregruppen har ansvaret for projektledelsen. FinE orienterer løbende BVC om udviklingsforløbet og søger kommentarer og input til videreforløbet. Dette gøres gennem månedlige styregruppemøder samt statusrapporter via e-mail hver anden uge.

 

Deltagelse fra sektoren

 

Realkreditsektoren har givet tilsagn om at hjælpe projektet med råd, anbefalinger og sparring undervejs. Det sker gennem en følgegruppe.

 

Følgegruppen består af følgende personer, der alle har givet tilsagn om deltagelse:

 

1-     Svend Bondorf fra Nykredit

2-     Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark

3-     Mikkel Høeg fra BRF kredit

4-     Karsten Beltoft, direktør i realkreditforeningen

 

For god ordens skyld må det præciseres, at følgegruppen ikke har et medansvar for den endelige rapport, den er alene konsulenternes ansvar.  Realkreditinstitutternes deltagelse i følgegruppen er derfor ikke udtryk for, at de nødvendigvis er enige med konsulenterne og BVC i behovet for nye tommelfingerregler. 

 

FinE afholder 3-4 workshops med følgegruppen undervejs i projektforløbet for at sikre, at der tages højde for sektorens forslag samt forbehold for begrænsninger i forhold til den praktiske rådgivning.   

 

Sikring af brugervenligheden

Det skal sikres, at slutbrugerne, dvs. låntagere, vil tage den nye konverteringsrådgivning til sig. Det nye regelsæt skal være intuitivt og pædagogisk. 

 

For at sikre det, vil der etableres et særligt brugerpanel, bestående af realkreditrådgivere og enkelte låntagere. Den nye rådgivning vil løbende testes for intuition og pædagogik igennem en række workshops med brugerpanelet.

 

Metode og fremgangsmåde

1.     Opstilling af en omfattende statistisk analyseopsætning

 

Der udarbejdes en række cases, der repræsenterer forskellige typer af låntagere. Disse inddeles i nogle overordnede kategorier hvad angår lånestørrelse samt horisont- og risikopræferencer. Det kan for eksempel være kategorien (stort lån, kort horisont, høj risiko), kategorien (lille lån, lang horisont, mellem risiko), osv. Ideen er at undersøge hvorvidt der kan drages nogle generelle konklusioner på kategoriniveau hvad angår effektive konverteringsstrategier.       

 

2.     Automatisering af testkørsler

 

Under udarbejdelsen af BVC-rapporten blev der udviklet flere moduler til brug for generering og test af en række konverteringsstrategier. Disse moduler er ikke koblet sammen i en applikation, hvorfor det er en tidskrævende proces at foretage strategitest for en given case. Det er derfor nødvendigt at udvikle en testapplikation, hvor diverse test cases kan køres automatisk og resultaterne gemmes i en database til en systematisk analyse.

 

 

3.     Analyse af resultaternes mønstre

 

Der skal studeres hvorvidt der er gentagne mønstre i strategierne både inden for hver kategori og på tværs af de enkelte kategorier. Baseret på disse studier skal der evt. foretages justeringer i inddelingskriterierne for de forskellige kategorier og analysen skal gentages indtil en passende kategorisering er fundet.

 

4.     Generalisering af observationerne i et logisk regelsæt for konvertering

 

Ud fra de forskellige låntagerkategorier og deres tilhørende konverteringsstrategier skal der udarbejdes et regelsæt (for eksempel i form af et beslutningstræ), der frembringer de konkrete strategier for de enkelte cases. De helt eksakte strategier vil naturligvis ikke forekomme, derfor skal der testes, om de strategier, der fremkommer på baggrund af regelsættet er acceptable, dvs. væsentlig bedre end tommelfingerreglerne.

 

 

5.     Backtest og ”out of sample” test af regelsættet i den eksisterende analyseopsætning.

Som test af konverteringsregelsættet skal regelsættet testes på ”out of sample” herunder på de observerede ”historiske data” for at sikre, at regelsættet faktisk klarer sig bedre end tommelfingerreglerne. Til det formål bruger vi test-opsætningen fra arbejdet med BVC-rapporten, hvor det nye regelsæt programmeres som en ny strategi.  

Bemærk, at processen er iterativ.