cover-image

Er parcelhusejere på spanden og på vej mod afgrunden?

Udgivet: 01.12.2018

Man hører i aviserne, at danske boligejere er uansvarlige, at de styrer mod afgrunden, og at det har noget at gøre med afdragsfrie lån, som skulle forbydes, og nu må Folketinget skam gribe ind! Det er altid godt med en kritisk opsang, og godt at nogen vil påtage sig rollen som havkatten i hyttefadet. For danske boligejere som helhed er sandheden imidlertid meget anderledes. I denne artikel trækker vi de store linjer op og forsøger at give et overblik.

Denne artikel er skrevet af Curt Liliegreen, direktør ved Boligøkonomisk Videncenter, og er trykt i ”Mit Hus”, 42. årgang, nr. 4 – vinter 2018. Bladet udgives af Parcelhusejernes Landsforening.

 

Helt overordnet, så er boligejere formuende - i hvert fald mere formuende end lejere. Det skyldes, at boligejere i grove træk er ældre, og at de har en højere indkomst end lejerne. Boligejerne har nået at spare op igennem livet, dels i deres egen bolig, men også i andre aktiver såsom pensionsopsparing. Boligejerne har formue, og det er ikke dem, der behøver at optage "kvik-lån" eller "sms-lån". Med alderen er måske også kommet en vis sund skepsis overfor den slags påfund, i hvert fald for de fleste.

De senere års prisstigninger på boliger har yderligere gjort boligejerne mere formuende sammenlignet med lejere. Det er et følsomt punkt, som nok kunne hidse én og anden venstrefløjspolitiker op, især hvis man krydrer argumentationen med en henvisning til beskatningen af fast ejendom. Hovedpointen her er imidlertid ikke at provokere nogen, men blot at præsentere nogle fakta om tingenes tilstand. At boligejerne er formuende, er ikke det samme som at sige, at man bare skal låne løs af friværdien og feste som i boligboblens dage tilbage i 2005-2006. Det er kun godt med omtanke ved belåning af fast ejendom, dels ved valg af obligationstype, og dels ved valget om, hvor stor en del af friværdien man vil belåne.

 

Ingen Lånefest

Allerførst: Der er ikke nogen lånefest i gang i Danmark i dag på samme vis som i 2005-06. Jeg ved ikke, hvor folk får den slags idéer fra. Måske fra den nærmeste omgangskreds, men i hvert fald ikke fra evidensen. Hvis vi ser på statistikken over nettoudlån, så viser tallene en ret afdæmpet udvikling under dette opsving.

Forklaringen kan være, at forbrugerne er blevet kloge af skade. En anden forklaring kan være, at realkreditinstitutterne er mere tilbageholdende, og at de er under påvirkning af de strammere regler i dels den såkaldte "Tilsynsdiamant", dels de makroprudentielle reguleringer, der er gennemført. Udtrykket lyder forfærdeligt på dansk, men vi kan kalde det kreditstramninger med et gammeldags udtryk.

Bevares, nettoudlånene er da steget på det seneste, og de er ikke længere negative, som de var i slutningen af 2014. Udlånsvirksomheden er imidlertid frem til og med 3. kvartal 2018 netto langt fra den top, de nåede op på under "Boligboblen".

Se figur 1

 

Selvom nettoudlånsaktiviteten ligger lavt, så stiger den samlede lånemasse dog, så længe udlån netto er over 0. Er der så tale om, at boligejerne kaster sig ud i en rus forført af afdragsfrihed og en ubændig trang til caribiske krydstogter, champagne og tyske limousiner? Desværre nej, vi lever i en ny og kedsommelig tidsalder. For andelen af lån, der er afdragsfrie, falder støt. En simpel forklaring herpå kan være den ekstremt lave rente, der gør, at flere har råd til at afdrage.

Se figur 2

 

Fra og med efteråret 2014 begyndte andelen af afdragsfrie lån at falde. Konklusionen indtil videre er, at boligejerne er tilbageholdende med at låne, og at de lån, de rent faktisk tager, er "konservative" lån.

 

Husk andre aktiver

Nu ved enhver, at der dels er aktiver, og dels passiver. Det er sandt, at vi i Danmark har en betydelig gæld brutto pr. indbygger. Det forhold deler vi med lande som Holland og New Zealand. Typisk er rige og velordnede lande også lande med en stor gæld pr. indbygger. Lande, hvor der er en lav gæld, og herunder en lav boliggæld pr. indbygger, er for eksempel de latinamerikanske lande, der ikke har et realkreditsystem, eller fattige lande med mangelfuld finansiel infrastruktur og ustabile politiske forhold. Så kan man selv vælge, hvilken gruppe af lande, man ønsker at høre til iblandt.

Hvis vi vil inddrage aktiverne, så kan vi ikke bruge Finans Danmarks statistik, men må tage en afstikker til Danmarks Statistiks statistikbank.

Danske boligejerfamilier havde i 2016 i gennemsnit en formue på 3.380.000 kr. Familier, der boede til leje - og herunder andelshavere - havde i gennemsnit en formue på 690.000 kr. Som man kan se, så er det ikke just boligejerne, der er de fattigste. Et eller andet sted kommer det nok heller ikke som en overraskelse.

Hvordan er boligejernes formue sammensat? For at dykke ned i detaljerne kan vi gå ind i statistikbankens tabel FORMUES.

Se figur 3.

 

Den typiske boligejerfamilie har aktiver for 5,1 millioner kr., men herfra skal trækkes gæld på 1,7 millioner kr. Derfor bliver nettoformuen på 3,4 millioner kr. De dominerende aktivposter er boligen og pensionsopsparingen, den dominerende gældspost er prioritetsgæld.

Det er klart, at en ny systemisk finansiel krise vil gøre indhug på formuen gennem et fald i boligpriserne og et fald i aktiekurserne. Men selv med store fald i aktiverne vil der fortsat være en solid nettoformue. Det gælder for boligejerne som helhed. Det er klart, at nogle grupper er mere udsatte end andre. Rammer en ny økonomisk krise med arbejdsløshed og nedgang på boligmarkedet på samme måde som i årene 2007 - 2012, så vil en række familier blive ramt hårdt. Under krisen 2007 - 2012 gjaldt det for familier i det østlige Danmark udenfor Region Hovedstaden og med en overvægt på dem, der havde købt boligen i årene umiddelbart før krisen ramte. Boligøkonomisk Videncenter har gennemført et større projekt om tvangsauktionerne i perioden. Rapporten, "Tvangsauktioner i Danmark", kan downloades gratis på vor hjemmeside. Antallet af tvangsauktioner lå imidlertid lavt sammenholdt med krisen i starten af 1990'erne, og langt under niveauet fra USA. Paradoksalt nok i en tid, hvor de afdragsfrie lån igen lægges for had, så reddede de afdragsfrie variabelt forrentede lån tusinder fra at gå på tvangsauktion i perioden 2007-2012. Beregningen kan ses i ovennævnte rapport.