cover-image

Fremtidens ældrebolig er parcelhuset

Udgivet: 01.12.2018

Fremtidens ældrebolig bliver parcelhuset, tyder meget på. Men hvordan gør vi så parcelhuset mere ældrevenligt?

Denne artikel er skrevet af Curt Liliegreen, direktør ved Boligøkonomisk Videncenter, og er trykt i ”Mit Hus”, 42. årgang, nr. 4 – vinter 2018. Bladet udgives af Parcelhusejernes Landsforening.

Antallet af ældre, og herunder af enlige ældre, stiger kraftigt i disse år. Det sker især udenfor de store byer som København og Aarhus, der i stigende grad er blevet de unges domæne. I de kommende årtier vil dette forhold komme til at træde endnu tydeligere frem: Bybefolkningen vil være relativt ung, mens landkommunerne vil have en stadig højere andel af ældre.

Med flere ældre følger behovet for at tænke i nye boligformer. Et vigtigt bidrag er diskussionen om seniorbofællesskaber, som Realdania har taget på sig. Tanken slår to fluer med ét smæk: For det første skabes der boliger, hvor der rent fysisk er tænkt på de ældres behov, for det andet imødekommer man behovet for et vist fællesskab.

Seniorbofællesskaber kan imidlertid ikke stå alene. For det første er vi ikke i stand til at imødekomme behovet for ældreegnede boliger via nybyggeri af seniorbofællesskaber. Hertil er væksten i antal ældre alt for stor. For det andet er det heller ikke alle ældre, der måtte ønske at bo i et sådant fællesskab. For det tredje er der store dele af landet, hvor private investorer som pensionskasserne vil være tilbageholdende.

Den årlige vækst i antallet af "seniorer" (personer over 55 år) er i perioden fra 2018 til 2025 på 31.000 personer. Fra 2025 til 2030 falder den gennemsnitlige årlige vækst til 23.900 boliger, og fra 2030 til 2035 er tallet 11.100. Det er altså lige nu i disse år, at vi oplever den voldsomste stigning i antal seniorer.

Sådan ser det imidlertid ikke ud, hvis vi vender os væk fra de friske seniorer over 55 år, og i stedet kigger på de lidt mere erfaringsberigede ældre fra 85 år og op, de år hvor livets fortrædeligheder har sat sine spor og særlige behov til boligens indretning har meldt sig eller er stærkt på vej. Den årlige vækst i antallet af ældre er i perioden fra 2018 til 2025 på 4.035 personer om året. Sætter vi husstandsstørrelsen for de ældre til 1.3, så svarer det til, at vi skulle opføre 3.100 ældreegnede boliger om året, hvis de alle skulle ud af deres nuværende bolig. Jo ældre folk bliver, desto mindre bliver husstandsstørrelsen. Det skyldes i høj grad, til beklagelse for mandlige læsere af Mit Hus, at mændenes levetid er kortere end kvindernes. Men fra 2025 til 2030 er dette tal steget til 9.600 personer flere om året, og nu vil det være svært at imødekomme behovet. Fra 2030 til 2035 er tallet oppe på 11.000 personer. Derefter viger det igen. Se figur 1 og 2.

Figur 1.

Figur 2.

 

 

Umiddelbart tegner der sig følgende tre grupper af boliger for ældre:

- Seniorbofællesskaber som en ny boligform, som vil tiltrække seniorer fra 55-60 år og op

- Pleje- og ældreboliger til de ældre over 80 år, og i særdeleshed over 90 år

- Den eksisterende boligmasse beboet af seniorer og ældre, og hvor der kunne være behov for ombygninger/tilpasninger til de ældres behov i en del heraf.

 

Ovenfor antydede jeg, at behovet for opførelse af egentlige ældreboliger ville ligge på en 3.000 om året i de første år, og sidenhen stige til et årligt merbehov på 8.500 (11.000 personer i 8.500 husstande af 1,3 personer/husstand). Det synes ikke umuligt, givet omfanget af ældreboligbyggeri nu og før. Men skinnet bedrager. Rent faktisk har Danmark fået færre ældre- og plejeboliger i årene efter 2010. Siden 2010 er antallet af pleje- og ældreboliger faldet fra 82.059 til 78.343 i 2017. Så trenden er for nedadgående.

Cirka 40% af befolkningen over 90 år bor i enten pleje- eller ældrebolig. For de 80 – 84-årige er det 11%, mens det for de 85 – 89-årige er 21%. Den kraftige vækst i antallet af de ældre "ældre" i kommende år kan godt give bange anelser for, om vi har de fornødne faciliteter til rådighed i form af pleje- og ældreboliger. Har vi ikke det, så er det ekstra vigtigt at få tilpasset de ældres eksisterende boliger, så de er egnede til aldringen.

Ønsket for mange vil også være at undgå plejehjem og plejeboliger så længe som muligt. Det retter fokus mod seniorbofællesskaber samt mod den eksisterende boligmasse. Nybyggeri af seniorbofællesskaber kan tælles i hundreder, men væksten i befolkningen over 55 år fra 2018 til 2040 skal tælles i hundredtusinder (380.000 personer). Den største udfordring ligger derfor i at sikre, at den eksisterende boligmasse kan opfylde de ældres behov. Vi har ikke tid, og vi har næppe heller råd til andre løsninger, så længe vi vil omfatte hele væksten i antal ældre. Heller ikke selvom vi tager højde for, at flere seniorer fremover vil være friske op i en højere alder, end vi så førhen.

Når der er begrænsninger i mulighederne med at opføre nye seniorbofællesskaber, så skyldes det også, at andelen af ældre er højest i de kommuner, hvor boligpriserne er lavest. Det gælder med en enkelt undtagelse i form af Hørsholm, der har en høj gennemsnitsalder, men også høje kvadratmeterpriser.

Ude i landdistrikterne med de lave kvadratmeterpriser er der et begrænset incitament til at opføre nye boliger, hvis man er institutionel investor, og økonomien i at opføre nye ejerboliger vil også være udfordret. Derfor peger pilen på, at man skal tilpasse den eksisterende bygningsmasse. Det kan ske ved tilretning af det enkelte parcelhus, men også ved at man ombygger eksisterende bygninger til ældreegnede boliger.

Se figur 3.

 

Der er kun én kommune, der har en gennemsnitsalder over 45 år, og som samtidig har høje kvadratmeterpriser. Det er Hørsholm. Kommuner som Helsingør og Dragør har også en forholdsvis høj gennemsnitsalder med henholdsvis 44,3 år og 44,2 år. I disse kommuner ligger kvadratmeterpriserne mellem 22.000 - 28.000 kr. I Rudersdal og Fredensborg kommuner er gennemsnitsalderen på 43,5 og 43,3 år, mens kvadratmeterpriserne ligger mellem 23.000 -32.000 kr. Sådanne kommuner er oplagte som mål for de institutionelle investorers opførelse af seniorboliger.

De kommuner, der har den højeste gennemsnitsalder, er ø-kommunerne Ærø, Samsø, Langeland og Fanø. Hertil kommer kommuner, man med et lidt grimt ord ofte kalder yderområder, i form af Odsherred, Bornholm og Lolland. Det er klart, at pensionskasserne næppe vil stå i kø for at starte deres investeringer netop der. Lolland har en gennemsnitsalder på 47,9 år og en kvadratmeterpris på 4.000 kr. Med en så lav kvadratmeterpris følger en udfordring i at få alternativet i form af nybyggeri til at svare sig økonomisk. Det er oplagt at lade ombygning og tilpasning af den eksisterende boligmasse træde i stedet.

Hvad gør man i de såkaldte yderområder, hvor ældrebefolkningen stiger kraftigt, og den private kapital tøver med at rykke ind? Hvor meget skal der til for at bistå de ældre med tilpasninger i hjemmet? Sådanne tilpasninger er ikke tiltag, der nødvendigvis hæver husets værdi. Det er derfor nærliggende at fremme ombygnings- og tilpasningsaktiviteten gennem en incitamentsstruktur med offentlige tilskud og/eller fradrag. Der er lige nu fokus på behovet for at gøre boligmassen mere energimæssig bæredygtig. Dette er uomtvisteligt et særdeles vigtigt tema, men det er også vigtigt at sikre den livskvalitet, der følger af at give den ældre fri bevægelighed i boligen, og i at forebygge faldulykker med deraf følgende sygehusophold. Vi bør ikke kun tænke i energimæssig bæredygtighed, men også i ældremæssig bæredygtighed. Her vil en tilpasning af en bolig med en udgift på 100.000 - 200.000 kr. trods alt være langt billigere end at bygge en ny almen ældrebolig, hvor alene grundkapitalindskuddet vil ligge i samme størrelsesorden.

Der er altså behov for:

- At fokusere på renovering og ombygning fremfor kun nybyggeri

- Særligt fokus på enfamiliehuse, der er den dominerende boligform i områder med den højeste ældreandel

- Samfundsmæssigt fokus på tilpasninger af boligmassen bør ikke kun omfatte energirenovering, men bør i dele af landet i lige så høj grad være målrettet de ældres behov. I bedste fald kan disse hensyn til en vis grad spille sammen.